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          東莞,為了更好的城市中心 2024-04-29 17:52

            當下,大灣區城市競合爭流愈發激烈,處于廣深兩座超一線城市之間的東莞,如何才能更好、更強?

            五年前,中心城區“一心兩軸三片區”建設總指揮部和現場指揮部高規格成立,由市長任總指揮部總指揮長、常務副市長任常務副總指揮長、分管副市長任現場指揮部指揮長。

            中心城區建設的五年,架起了橫跨東莞大道的第一條慢行橋——“網紅”2號橋,“種”下了越來越多的城中休閑綠地——黃旗南麓香遇走廊、東莞中心公園,持續創造著更優質的濱水生態體驗——三江六岸濱水岸線,培育著全市單位面積企業稅收承諾最高的價值高地——國際商務區,以及更多提升城市能級的項目……

          ▲三江六岸濱水岸線示范段一期工程

            最近,東莞首座萬象城順利“沖出地面”,開始地上主體結構施工;五一期間,市民服務中心三期也將開啟試營業。今年上半年,鳒魚洲跨厚街水道慢行橋將建成投用,黃旗南麓慢行系統的三座跨街天橋也將展開動工。

          ▲即將試營業的市民服務中心三期

            作為東莞城市建設發展的主戰場,中心城區扛起集聚優勢資源、提振商貿經濟、提升建設品質、優化宜居環境的使命“大旗”。與其他超大特大城市面對的“疏解”訴求不同,對常年以低密度模式進行城市開發的東莞來說,“強心”——意味著城市發展邏輯的深刻改變。

            城市化的“下半場”已經來臨,對東莞來說,新的城市思維,在于“強大內核”,在于——“心”。

            ——編者按

            在深圳工作了9年的鄭曙輝,第一次坐車經過東莞大道兩側時,也露出了些許驚訝的神情。他說,這和他印象中的東莞差別很大。

            2021年12月,他隨著畢馬威一起進入東莞,擔任這家“四大”會計師事務所之一的東莞分公司首席合伙人。

            畢馬威入莞不到一年,2022年7月,國際房地產咨詢五大行之一的戴德梁行,也設立了東莞分公司。東莞——成為這家國際服務業巨頭在廣東省內除廣州、深圳外設立分公司的唯一城市。

            國際巨頭為何青睞東莞?

            這幾年,一個重要答案指向了服務業和中心城區。

          ▲東莞大道旁,高樓林立。

            01

            國際巨頭來了,知名律所也來了

            法律、會計、咨詢等現代服務業機構,似乎和東莞這座制造業名城不搭邊,但事實并非如此。

            在東莞當了16年律師的張允感受到了這種變化。他說,近三四年,進駐東莞的大牌律所數量遠超過去十多年。

            2016年至今,盈科、德恒、法制盛邦、金鵬等外地知名律所紛紛進駐東莞,兼并了不少本地小律所。而張允,則加盟了深圳最大的本土律所華商,并在2020年擔任華商東莞分所的負責人。

          ▲東莞市區,高密度的住宅與商業。

            同樣來到東莞的,還有原來只出現于國際化大都市的服務業巨頭——畢馬威、戴德梁行。

            畢馬威是國際四大會計師事務所之一,戴德梁行是國際房地產咨詢五大行之一。在戴德梁行東莞公司負責人張國華和畢馬威東莞分公司首席合伙人鄭曙輝的看法中,兩大國際巨頭來到東莞主要有以下兩個原因:

            一是無論是在財務、會計、管理方面,還是房地產咨詢、城市更新方面,本地企業越來越渴求高質量服務,這是過去東莞本土服務機構滿足不了的。其背景是,東莞經濟總量過萬億、人口數量過千萬,產業和城市處在高速發展階段,轉型升級需求突出。

            二是業務量的增長,讓本地企業對貼身、及時、高效的服務要求越來越高,兩家機構都看好東莞本地市場的增長潛力。

          ▲車水馬龍的鴻福路

            此前,畢馬威和戴德梁行在廣州和深圳的服務團隊,只能滿足東莞市級政府和大企業的需求,只有建立本地化的服務團隊,才能快速響應本地需求,并推動資源下沉,開拓鎮街區域和中小企業的市場。

            因此,越來越多的大型服務機構都在近年選擇進駐東莞。用張允的話說,這是一種“雙向奔赴”,他們需要拓展東莞市場,東莞也需要他們,提供更加高端的服務。

            一般來說,隨著經濟規模和人口總量的上升,城市化率和服務業的比重也會提高。東莞已經邁入“雙萬俱樂部”,城鎮化率超過90%,對服務業的需求進一步上升。

            按照另一家房地產“五大行”——第一太平戴維斯華南區董事長林木雄的說法,這也是過去10年深圳走過的路徑——產業快速升級、制造端外溢、第三產業占比提高,這亦是未來東莞的發展趨勢。

            02

            東莞,向城市中心去

            無論是畢馬威,還是戴德梁行,亦或華商律所,在選址上都有一個共同特點——位于東莞中心城區,并且地處中央商務區。具體來說,也就是西平至鴻福路一線的寫字樓。

            這是因為,金融、法律、會計、咨詢等現代服務業,需要通過與人高頻見面才能完成工作,選址一般要考慮服務的便捷性及公司形象。

            城市中心,則是一座城市最方便和人見面的地方。

          ▲年輕人在東莞中心公園的咖啡店里辦公

            制造業和服務業不同,不需要通過和人見面就能完成生產。因此,服務業需要為辦公場所付出更高的成本,不能選址在成本低、位置偏的產業園區。以知識和信息為核心競爭力的服務業,和制造業相比,更注重空間集聚,以便發揮規模效應。

            這也是樓宇經濟和俗稱“CBD”的中央商務區得以存在的產業基礎。近年來,東莞新增的絕大部分甲級寫字樓,便位于中心城區。

          ▲南城總部基地內,已建成浙商大廈、環球財富大廈、寰宇匯金中心等數座寫字樓。

            這不同于東莞過去的發展路徑。

            過去,東莞依賴“村村點火,戶戶冒煙”的鎮域經濟發展模式,一鎮一產業、一鎮一中心,產業和城市格局過于分散,成為一座缺乏“向心力”的城市。

            如今,隨著服務業發展和城市能級的提升,東莞對承載服務業發展的城市空間(比如寫字樓)的需求越來越大,這也直接催生了東莞市委市政府對中心城區建設的重視。

          ▲位于東莞中心城區的東莞國際商務區等地塊,建設前及現狀對比。

            東莞“強心”的需求越來越突出。

            2019年,東莞設立中心城區“一心兩軸三片區”建設總指揮部和現場指揮部,在去年公布的《東莞市國土空間總體規劃(2020—2035年)》(草案)中,中心城區也被強調為東莞唯一的行政文化、金融商貿、公共服務中心。

          ▲2023年開園的東莞中心公園一期,地處中心城區核心位置。

            這與深圳市在1996年成立中心區開發建設辦公室(簡稱“中心辦”)的做法如出一轍。曾在深圳市中心辦工作的深圳市規劃和自然資源局原副總規劃師陳一新回憶,深圳市在1980年就確定了中心區的選址范圍和基本格局,1992年,福田中心區被定為深圳CBD,“地位一下就上來了”。

            當時,深圳市中心辦是原深圳市規劃國土局下屬的副局級單位,全面負責福田中心區的規劃設計、建筑設計的報建審批及工程規劃驗收等技術管理工作。

            根據陳一新的回憶,中心辦成立后,進行了中心區城市設計與國際咨詢。當時,中心區的一大創新是所有建筑方案都必須經過仿真驗證,“所以至今福田中心區的天際輪廓線還是比較漂亮的?!?/p>

          ▲1998年,為驗證深圳市民中心方案可行性,專家們用氫氣球懸空勾勒造型。

            如今,福田中心區已經成為深圳的行政、文化、金融、商務和國際交往中心,是深圳摩天大樓最密集和地均GDP最高的地方,博物館、圖書館、音樂廳、少年宮、市民中心,也成為深圳人生活休閑的重要場所。

          ▲如今的深圳福田中心區

            深圳中心區的建設經驗,給東莞提供了參照。2023年7月24日,東莞《中心城區總體城市設計(含中心城區格局優化)招標公告》和《“雙軸”概念性城市設計招標公告》也在廣東省政府采購網上發布,前者將明確東莞中心城區的發展目標和形象特色定位,并提出重點片區管控及引導原則,以及交通、綠地、服務、產業、居住等系統的優化策略;后者則涉及城市更新、綜合整治、土地出讓和品質提升等多種項目。

            東莞,似乎借鑒了深圳的建設和發展路徑。

            在經濟環境復雜多變的背景下,中心城區所聚集的服務業不僅成為東莞經濟的新增長點,也可以提升制造業的附加值,推動制造業從工業經濟邁向創新經濟。

            03

            中心城區,為制造業名城賦能

            中心城區意味著為東莞賦能、轉型、升級。

            張允講了這樣一個案例:一家地處松山湖從事手機檢測行業的企業,營收規模已達數億,位居該領域頭部。這家公司希望借助上市獲得更多資金,提升研發水平、實現產品升級、擴大市場。因此該公司與華商東莞分所洽談,希望由該律所作為該公司上市的法律顧問,并指導公司的業務合規。

            在張允看來,過去東莞本土律所規模太小,僅幾個人甚至十幾個人的律所,難以“吃”下公司上市這樣的業務。并且,小律所也缺乏服務公司上市的經驗。外地的大律所雖然人數眾多,服務能力強,但一家企業上市周期較長,大多數時間他們只能遠程服務,無法與企業進行日?;哳l溝通,“因此大律所的本地機構就更占優勢?!?/p>

          ▲南城總部基地內的上班族

            東莞企業有越來越多的上市需求。

            東莞被外界稱為“跑步”進入資本市場,境內外上市公司已達81家,數量在近五年翻了一倍。因此,金融、法律、會計、咨詢等現代服務業機構,不僅可以為其賦能,也可以借機擴大自身業務,實現雙贏。

            另一個例子是城市更新。東莞土地開發強度逼近50%,產業用地資源緊張,而東莞大量產業空間又是鎮村工業園區,相對散亂,因此城市更新和工業上樓就顯得迫在眉睫。

          ▲采用“工業上樓”模式的松湖智谷產業園

            對此,張國華有著切身體會。他所在的戴德梁行進駐東莞前,就已為東莞水鄉功能區制定了一份較為詳盡的工業上樓操作指南,這份指南已成為不少規劃設計機構的參考。目前,戴德梁行已為東莞許多鎮村片區進行產業咨詢及規劃,將城市更新、工業上樓與產業招商結合起來。

            鄭曙輝也提到,東莞有大量企業迫切需要提升自身在財務、稅務方面的管理水平,這是畢馬威所擅長的領域。

          ▲東莞中心城區周邊,分布了越來越多產業園。

            以某家物業公司為例,其管理模式較為傳統,一直處于虧損狀態。畢馬威介入后,發現這家公司內部控制不嚴,效率也低,于是幫助公司提升管理水平,實現盈利。

            企業管理效率的提升,當下顯得尤為重要。過去的2023年,東莞經濟前穩、中低、后升,制造業仍處在轉型升級的關鍵節點。

            東莞處在工業化中后期,傳統制造業依托低廉的土地、勞動力價格,形成的低成本、低利潤發展模式已不再適應當今環境。發達國家的經驗顯示,制造業發展到一定程度后,要靠服務業支撐,才能提升企業的產品附加值和市場競爭力。

            建設中心城區的重要性,在這樣的背景下得以凸顯。

            04

            留住人才,留住他們的家里人

            土生土長的東莞人何嘉偉發現,近年來,東莞迎來了一輪商業領域的大爆發,過去廣深港才有的品牌,如今在東莞也越來越多。

            數據顯示,近3年進駐東莞的品牌首店數量呈幾何倍數增長,2022年東莞開設首店148家,這個數字在2021年是54家,在2020年是28家。

            這與東莞中心城區寫字樓和綜合體數量增多、層次提升密不可分。

          ▲東莞中心城區里熱鬧的商場

            一個現象是,2021年,東莞85%的商業首店開設在中心城區,其中74%的首店集中在鴻福路商圈。這是因為,中心城區集中了東莞最優質的商業資源,擁有海德匯一城、民盈國貿城、嘉宏摩瑪等大型商業綜合體,為首店提供了足量和優質的商業空間。中心城區也是東莞寫字樓最多的地方,首店開在這里,能吸引更多的人消費。

            和制造業不同,金融、法律、會計、咨詢等生產性服務業是輕資產行業,核心競爭力是人才。這些人才高度集中在某個區域,又有大量與人見面的需求,因此帶來眾多消費、娛樂活動。

          ▲上:建在城市中心的籃球場

          下:下班后的年輕人在街頭娛樂

            隨著經濟發展水平的提升,人們對高質量和多樣性的服務要求越來越高,直接催生了生活性服務業的發展。

            不僅如此,何嘉偉還發現,當中心城區的商業變得高端后,周邊鎮區的居民也更愛去中心城區消費了。

            在他的觀察中,以往東莞的商業過于分散,每個鎮區都有各自的代表性商業中心,彼時中心城區的商業質量并沒有優勢,所以大家并不需要特意去中心城區消費?,F在很多品牌只有中心城區有,拉開了與鎮區的差距,這也讓大家更愿意去中心城區消費。

            從經濟學上講,這是集聚帶來的規模效應提升了服務水平。鎮區時代的城市低密度生長,服務水平普遍偏低。而中心城區擁有更高的人口密度,也更容易吸引新增的服務業,有利于提升服務水平。

          ▲上:在城市中心的綠地,常有咖啡節、露營節等活動;

          下:大量市民前往東莞中心公園

            對公共服務而言,也是如此。

            過去,東莞有“重經濟輕文化”的慣性思維,高品質的文體設施相對匱乏,不少文體設施修建于上世紀90年代,這對于企業和人才的吸引力遠遠不夠。另外,公共服務資源過于分散,限制了公共服務水平提升。

            這一問題的解決路徑,正是中心化。

            原東莞市自然資源局黨組副書記、中心城區“一心兩軸三片區”建設現場指揮部副指揮長黃宇東表示,中心城區建設指揮部過去五年的工作,更多是補短板,完善公共服務,提升城市空間品質,增加市民獲得感。

            位于南城廣發片區的口袋公園,成為附近居民遛娃、休閑的好去處。(攝影:翟嘉欣)

            “類似市民服務中心一二期、廣發片區城市品質提升工程這樣的十幾個項目,找到了中心城區的建設方向,讓中心城區有了品牌效應,公共服務的規模效應得以發揮?!秉S宇東說。

            根據規劃,東莞市博物館新館、東莞名人文化中心(東莞名人館)等文體設施,都計劃在中心城區建設。

            很難想象,這些設施如果分散在城市各處,如何才能被高效利用。僅以交通為例,便能成為一個重要制約因素。而中心城區公共交通相對發達,人口密度高,這些設施能盡量被更多的市民使用。

            現代城市競爭力是一個綜合體現,是在社會整合、經濟結構、價值觀念、文化傳統、制度政策等多個因素與多重力量綜合作用下創造和維持的。

            ——《東莞規劃(總第31期)》

            不斷增加的咖啡店、人氣餐廳、Livehouse、文化場館,帶來了多元化、高品質的城市生活,成為城市競爭力的一部分,企業吸引人才的成本自然就降低了。

          ▲市民在街頭休閑、看現場音樂表演

            有人用了一個通俗的說法——企業跟著人才走,要想引進和留住企業,必須留住人才和他們的家里人。

            這也是東莞如今的引才之道:深度城市化——即讓原有城市空間容納更多高品質內容,在產業、城市設計、建筑、交通、公共服務等多方面發力。

            每座城市都有它的中心,每一個優秀的、令人難忘的城市中心,都是獨一無二的價值寶地。

            如果說,過去,我們只求“心”在,那么如今,我們更求“心”美、“心”強。只有城市形象更鮮亮了,才能創造更多別人了解你的機會,否則老早就拒絕你了。

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